住宅瑕疵担保責任保険とは？新築購入者は知らないと損をする隠れた保険です。
住宅瑕疵担保責任保険とは、一般人ではなく住宅の売買を行う業者が入る保険です。
しかし、だからといって『自分には関係ない』と思っていると、思わぬトラブルで損をしてしまうかもしれません！
この記事では、住宅瑕疵担保責任保険の概要と、持ち家購入者がこの保険を使うケースについて解説します。
忙しい人はこちら
住宅瑕疵担保責任保険とは？
先述の通り、宅建業者や建設業者などの住宅を売買する事業者（以下、売主）が入る保険です。
- 住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）
- 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（瑕疵担保履行法）
という法律により、売主は新築住宅を引き渡してから10年間は、その住宅の瑕疵（欠陥）に責任を持たなければならない、と定められています。
雨漏りやゆがみなど、何かしらの瑕疵が10年以内に見つかった場合、売主がその修繕費などを負担する責任があるということです。
具体的に言うと、
- 住宅瑕疵担保責任保険へ加入する
- 一定額を供託(保証金の預け入れ)する
上記どちらかの方法で、「売主は欠陥補修費をまかなえる手段を確保しなさい」という義務付けが法律でされています。
供託とは？
法務局の供託所を通して、国にお金を預けるという制度です。
住宅瑕疵担保責任に関する事柄だけではなく、民事執行や債権担保など、様々な事柄で利用されています。
ただ、住宅瑕疵担保責任保険の保険料のほうが供託に比べて資金負担が軽くなりやすいことや、売主が倒産してしまった場合の手続きも分かりやすいことから、現在では住宅瑕疵担保責任保険を利用する売主がほとんどです。
住宅瑕疵担保責任保険法人とは？
以上のように、この保険は売主専用の保険といえます。
一般的な火災保険とは違う点が多く、この保険を販売する会社も、国土交通省が定める『住宅瑕疵担保責任保険法人』のみに限られています。
- 株式会社住宅あんしん保証
- 住宅保証機構株式会社
- 株式会社日本住宅保証検査機構
- 株式会社ハウスジーメン
- ハウスプラス住宅保証株式会社
- （上記の保険法人からの再保険契約の引受け）（一財）住宅保証支援機構
『住宅瑕疵担保責任保険法人』によっては、保険代理店に対し「うちの保険商品を扱うなら、研修を受けてもらう」と定め、その研修を受けた保険募集人のみ手続きが行えるといった条件を設けているところもあります。
ハウスメーカーがこの保険に加入する場合は、条件を達成できた保険代理店から入ることになります。
ただし、大手のハウスメーカーなどでは、社内に保険募集人資格を持った従業員がいるケースがあり、代理店を通さず加入手続きをするケースもあります。
住宅瑕疵担保責任保険の補償内容は？
この保険は、物件を引き渡した後に判明した、住宅の瑕疵（欠陥）を修繕する費用を補償します。
住宅の修繕費と聞くと火災保険と似ているように思えますが、似ているからこそきっちり住み分けがされています。
例えば、こんな状況だった場合は、火災保険ではなく売主が加入している住宅瑕疵担保責任保険が使えます。
夢に胸を膨らませて新居での生活を始めて、しばらくしたところで大雨が降った。
すると、天井から壁を伝って水が流れてきた！
施工ミスにより、憧れの新居は雨漏りしてしまったのだった……。』
天井など上部から水が、というケースでも、火災保険(漏水補償)の場合は建物自体の欠陥が原因だと補償されません。
そのため、保険金請求のための連絡で、一言でも『雨漏りが…』と言ってしまえば、即座に『建物の施工業者や売主に連絡してください』と、火災保険の利用を拒否されてしまいます。
建物の欠陥が原因で起きたことは住宅瑕疵担保責任保険の補償範囲であり、火災保険では補償されないのです。
この保険で、具体的にどんな補償が行われるのかと言うと、次の表のようなイメージです。
| 1 構造耐力上主要な部分 | 住居のうちの ・屋根板 ・小屋組 ・斜材(筋交い) ・壁 ・横架材(梁など) ・柱 ・床版 ・土台 ・基礎部分 |
|---|---|
| 2 雨水の侵入を防止する部分 | ・屋根 ・開口部(窓や通気口など、施工上のミス) ・外壁(隙間があるなど) ・排水管(共同住宅の場合に限る、 住戸の周辺にある排水管の問題で浸水した場合) |
住宅瑕疵担保責任保険の保険金は？
保険金は保険法人が支払いますが、いくら支払われるのかと言うと、修繕費から免責金額を引いた額です。
しかし、契約している保険の内容、特約の有無、売主が修繕するか住宅所有者(施主)が業者を指定するかなど、いくつかの条件によって支払い額が変わります。
また、免責金額は10万円のところが多いですが、これも契約プランによって変わります。
上限額も設定されており、修繕費は2,000万円、調査費用＆仮住居・移転の費用は50～100万円が限度というところが多いです。
住宅瑕疵担保責任保険の特約とは？
住宅瑕疵担保責任保険にも、火災保険などのように特約があります。
転売、分離発注(いろんな業者が分業して建てた場合、どこか一社からまとめて請求できるJV形態など)等。
実はこの記事の元になっている動画は、とある質問コメントに答えるために制作されました。
『新築6年目の家が傾いてしまった
造成を行った業者に連絡したけど、うやむやにされそうな雰囲気。
どうしたらいいの？』
住宅ではなく地盤が原因で傾きが発生した場合は、住宅瑕疵担保責任保険や、当然ながら火災保険は使えません。
地震がきっかけであれば地震保険が使えますが、今回の場合は違いました。
じゃあどうしたらいいの、ということですが、売主が加入している住宅瑕疵担保責任保険に「地盤沈下特約」や「不同沈下上乗せ特約」などと呼ばれる特約が付いていれば補償されます。
不同沈下とは、液状化などが原因で辺り一帯が均一に沈下するのではなく、一部不均等に沈下するといった状態を指します。
住宅の施工ミスなどが原因で不同沈下が起きた場合は特約がなくとも補償されるケースがありますが、そうではない場合はこの特約が効果を発揮します。
ただし、地盤沈下の原因を特定することは難しく、調査の結果次第では補償対象外となる可能性も考えられますので、その点はご留意ください。
また、売主が必ず特約に入っているというわけではありません。
住宅を購入する際に「地盤沈下特約を付けてくれませんか？」と交渉すること自体は可能でしょうが、最終的に特約を契約するかどうかは売主側の裁量になります。
瑕疵（欠陥）を発見した時の流れ
もしご自宅で、構造耐力上主要な部分または雨水の侵入を防止する部分に問題があると発覚した場合は、次の手順で修繕されます。
- 売主に連絡する(売主側での確認や修繕費見積もりなど)
- 売主が保険法人に保険金(修繕費)を請求(保険法人側の審査など)
- 保険法人が売主に保険金を支払う
- 保険金＋売主負担分の修繕費で、修繕が行われる
注意しなければいけないのは、新築の引き渡しから10年以内かどうかということ。
建て始めた時期、工事が完成した時期ではなく、引き渡しが完了してから10年です。
売主側で保証期間を10年以上にしているケースはありますが、それは大手ハウスメーカーなどごく一部です。
新築住宅購入者が知っておくべき情報
ここがこの記事の肝です。
自分は関係ない、と思っていても、実は売主ではなく住宅所有者がこの保険を使うケースというのがあるのです。
売主が倒産して連絡が出来ない場合
10年という長い年月の間、潰れてしまう会社は珍しくありません。
もし住宅を購入した業者(売主)が倒産した後、10年以内に瑕疵が見つかった場合、泣き寝入りするしかないと思うかもしれません。
しかし、売主が倒産している場合は、売主が加入していた住宅瑕疵担保責任保険に、住宅所有者が直接保険金を請求できます。
もし契約条件により保険金が修繕費の80%に縮小されていた場合でも、売主倒産を理由に住宅所有者が直接請求するなら100%の保険金を受け取れます。
※免責金額は除きます＆上限金額があります。
住宅購入前に売主から「どの住宅瑕疵担保責任保険に加入しているか」という説明があり、引き渡し後も保険証券や保険契約を証明する書面が渡されますので、10年間は大事に保管しておきましょう。
新築ではなく中古物件だった場合
中古物件を購入する場合や、リフォームを行う場合を対象にした専用の住宅瑕疵担保責任保険もあります。
これは
- 売主ではなく住宅所有者(施主)が加入する
- 引渡し前に調査を行う必要がある(有料)
- 有効期限は引渡し後1年(※商品によっては5年などのプランがある場合もある)
といった違いがあります。
ただし、発覚した瑕疵に対して売主側の重過失が認められた場合は、有効期限が撤廃されるケースもあります。
この記事の内容は、家禄堂『保険得々チャンネル』で動画解説しています！
メディアでは語れないもっと踏み込んだ内容についても触れているので、ぜひご覧ください。
ここからは、動画に寄せられた皆さんのご質問、ご感想をご紹介します。
皆さんの反応
この動画には以下のような声が寄せられています。内容を分かりやすくするために一部要約しています。
まとめ
住宅瑕疵担保責任保険は、新築住宅だけでなく中古物件にも対応する形があり、その補償内容や特約次第では大きな損失を防げる重要な制度です。
特に、売主の倒産や造成工事のミスといった予測不能なトラブルに備える意味でも、住宅所有者自身が知っておく価値が高いといえます。
10年という保証期間があっという間に過ぎてしまうケースもあるため、引渡しの際に渡される保険証券や契約書面は必ず保管し、いざという時にすぐ確認・相談できるようにしておきましょう。
これからマイホームを購入する方も、すでに所有している方も、ぜひ本記事を参考にして「住宅瑕疵担保責任保険」という隠れた保険の実態をしっかり理解しておきましょう。これを知っているか知らないかで、将来の安心感が大きく変わってきます。
以上が、住宅瑕疵担保責任保険についての解説です。
ご自身や周囲の方が住宅を購入・建築される際は、ぜひチェックしてみてください。
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